开封哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

2023-06-04 01:53:18 来源：现代语文网

对于刚需而言，掏空了“六个钱包”凑出的首付，未来还要省吃俭用稳定自己的现金流，面对的压力可想而知，纠结无处不在。

为了帮助大家买到好房，小编专门整理了一篇针对刚需购房者的文章，请您耐心阅读并转发亲友，一定获益良多。

放弃完美

刚需想要买什么样的房子？

这个问题闭着眼睛都能回答：房子要大，要新，最好带大花园，大阳台，离公司近，能上名校，能看到升值潜力，如果是个四房就更完美了...

恭喜，你想要的这种房子，全国人民也想要！但你确定你的预算能和全国的有钱人竞争吗？

现实就是这么残酷，受预算限制，大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。买房的烦恼永远源自钱不够，很多时候正是买不起完美的房子，我们才叫刚需。

刚需买房第一个要纠正的，就是过于追求完美的心态。

坚持是个很好的品质，但有时候放弃会使我们获得更多。一直纠结于找不到完美的房子，只能看着房价上涨干瞪眼。

所以，为了更高效的买房，我们首先得接受不完美。无法一步到位，就要控制好自己的预期，对自己的需求排个序，去根据自己的预算做筛选。

地段，面积，楼龄是房产三大指标，只要你放弃其中一个，几乎任何一套房你都买得起。那么放弃哪一个呢？

一般来讲，地段是最不能放弃的。

不动产最大的特征在于它的位置，房子的位置决定了它的升值潜力。

那么剩下面积和楼龄，应该怎么取舍呢？一般来讲，这两个指标根据自己的需求来放弃。

如果家庭人多，则保留面积，买个地段不错，楼龄稍旧的房子；如果是刚结婚的夫妇，则放弃面积，买个地段不错的次新小两房，将来升值了再置换。

重视房子的金融属性

大部分刚需成为业主时都很开心的，但还是有很多人过个三年就后悔了。显然全凭自己的喜好买房并不一定是对的，需要遵循一些客观的标准。

这个标准就是：房子要涨得快，并且以后还能很容易地裂变资金出来，迅速买下一套或往上置换。

这就不得不谈谈房子的两个属性：居住属性和投资属性。

居住属性影响投资属性，居住体验好的房子往往有不错的价格基础，但涨得快的却不一定是住得最舒服的房子。

换言之，住得好和涨得快，刚需购房者只能选择一个，我个人认为应该侧重“涨得快”。

因为大部分人都不可能一套房子住三十年的，过了几年，别人的房子大幅升值了，换成了大平层花园社区，而你的房子却趴着不动，不但无法置换，资产增值也输给了别人，真是有苦说不出。

刚需买房，投资价值优先，涨得快就是王。

很简单的道理，你的房涨得慢甚至不涨，以后置换成本就更大了，慢慢就被社会抛离了，甚至置换彻底无望。

说到这里，很多人可能会反对说“我买房子就是买来住，不考虑卖出去。”

我只能说，除非你是土豪，否则千万不要把这句话当真。这里再重复、反复强调一句，对于大部分人来说房子都是人生中最重要的资产，一定要重视房子的金融属性（保值增值、易流通）。

因为凡事怕个万一，比如碰到家里有人重病急要钱不得不卖房，如果卖不出又或者卖不起价钱，到时候想哭都来不及。

很多人在买房时，都感觉自己会在这套房子里住一辈子，那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后，差不多5年左右就会换掉。你年轻的时候，是不是经常换女朋友？

再说买来自住的房子就不用考虑升值吗？

一些人认为房子升值了没有意义，因为房价贵了，即使卖了也买不起新的，这类人最大的浅薄是把浮盈不当盈，浮亏不当亏。

一套房总价30万，贷款70万，负债率70%，房子涨到了200万，负债率立即降到35%，看到了吗？房子如果不断升值，你的负债率是在不断降低的，也就是说浮盈可以改善你的资产负债表，随着房子的升值，你的净资产是在上涨的。

这时无论是你卖房治病，还是置换，你能调用的资金都比之前更多，如果还有3成首付的资格，那么借助杠杆总资产会更上一层楼，越撑越大。

所以，哪怕你不炒房，也要保证自己买的房子不断升值。

对于刚需而言，这一套房几乎是家庭最大的资产了，不指望它升值赚钱，难道真的要靠996加班么？记住，第一套房涨了，一切好办，它是资产裂变的前提。

商业、户型、学校，重点在哪？

房子没有毫无理由的贵，也没有毫无理由的便宜。

在做出选择之前，我们首先弄明白房地产价格的基本组成。这些东西都很基础，但我认为每个买房的人都应该对此了如指掌，尤其是第一次买房的刚需，会让你节省很多时间。

抽丝剥茧，先上定义：说白了，你买的不光是房子(产品)，其实还包括了你脚下的那块地。但是，因为房地产又和户籍制度挂钩，所以房子又有附带有教育医疗，城市福利等价值。

由此我们可以得到一个基础的公式：房产价格=房子实物（产品）+附加配套（周边的商业、医院，学校等）

房子实物的产品要素包括：建筑品质、户型、楼层、内部装修、物业、景观、居住人群等；

附加配套：包括交通、商业、环境、圈层、景观、医疗、学校等；

这么多要素，刚需到底应该关注什么？

其实，每个挺重要的，但我们追求不了完美，只能挑些重点的东西。

如果要用一个式子表达它们的重要程度：户型（15%）+品质（15%）+学区（25%）+交通（25%）+商业（10%）+其它（10%）=刚需买房要素权重（100%）。

当然这不是绝对的，在不同家庭情况、工作状况可以适当调整。

正常而言，刚需买房交通要素要放在首位，因为绝大部分买房的人都要考虑一个问题就是：离上班地点要近，足够方便。

如果你买了一个又远又偏的房子，对不起，别说有钱人看不上，刚需也嫌弃，将来它将会很难升值或者卖出。

这在投资领域里面我们叫：慢涨品种。反之，近郊区交通便利的房子，潜在受众大，人人都想拥有，那么这类房子将来肯定是跑赢大市的，可以大胆买入。

在交通满足的前提下，如果还有足够的预算，尽量考虑带学区的房子。中国的学区房，无论在哪个城市，都是稀罕物，那么它的价格就会涨到绝大部分人目瞪口呆的程度。

即便在开封这样的古城，知名小学也就那么几家，想读名校就必须买这几个楼盘。比如想上二师附小西校区就得买东方今典、御都国际；想上一师附小恒大校区就得买未来城。但都是学区房，由于这些楼盘所在区域不同，地段更好的东方今典、御都国际的房价更高、涨幅更大。

地段如何挑选？

房子买哪个地段恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。

因为在自然的状态下，房子本身是贬值的：建筑会随时间老化，审美会随时间更迭，好物业和新潮的装修风格只是在延缓这个过程。

房价之所以上涨，除了受供求关系、货币通胀等政策影响，很重要的一点是在城市生长过程中地段在升值。那么刚需买房应该选择什么地段呢？

首选城市副（新）中心。

在长江商学院校训“取势、明道、优术”里，“取势”被放在了第一位。我们买房也要学会看大势，多看新闻多看报，如果能够了解城市规划、发展走向就更好了。

现在中国的城市建设的“势”是什么？是大城市、都市圈。在这个进程中，人口要往大城市流入，城市在不断扩张，给新来的人口开辟空间。

这意味着单一的主中心将完全无法覆盖辐射膨胀中的城市，必然要伴随数个城市副中心的生长作为补充??新的好地段正在形成。

在开封，哪里可以称之为城市副（新）中心？在开封市城市总体规划中，以中意湖CBD的汴西新中心既是开封名副其实的副（新）中心。以小编个人眼光来看，未来，中意湖以东、汴西湖以西的区域，潜力最大、发展最快，房子也更容易升值。

房子怎么挑？

新房二手房都要看。

说完了地段，那么具体的房子该怎么看？新房二手房都要看，哪个性价比高买哪个。

很多人非新房不买，有很严重的“处房”情节。只是一线城市，刚需族想买套各方面条件都不错的新房很难，除非在地段上让步。

另外，新房交房晚，还得等装修，实际入住时间要远晚于二手房。房子没有使用起来就是闲置浪费，但你的月供却没有停。

当然也不是说新房就不能买，碰上限价盘或打折盘，如果新房比周边的二手房还便宜，存在套利空间，为什么不买呢？

总是有人言之凿凿地说：专业的玩家不买新房，他们只喜欢二手，可以淘笋。其实，我想讲，他们陷入了另一种迷信，他们失去了独立思考的能力。新房如果比二手房还便宜，为什么不值得买呢？难道不香吗？

我对房子的新旧没有任何成见，哪个能让我赚钱就买哪个，这是最简单的道理。投资不就是为了收益吗？能赚钱的就是好房，无论新房还是二手房。

户型要“实用主义”。

2020年5月份开封市场到底有多火？开封楼盘到底卖了多少套？哪些楼盘卖的好？其成交量和成交价又分别是多少？开封楼盘热销榜单揭晓之前，小编先做个说明：以下数据为5月份销售数据，成交量与成交价均来源于各个售楼部，开封买房未做任何变动。注意！这不是6月份房价，仅作购房参考，具体价格需详询售楼部！

从5月份开封楼盘成交量与成交价来看：

销量好的楼盘大多集中在汴西“三湖”附近（运粮湖、汴西湖、中意湖）；

销量前十的房企分别是恒大、中南、美的、北大资源、雅居乐、亚新、碧桂园、禹洲，尤其是恒大，占开封楼盘总销量的两成；

在销量排名靠前的房源中，价位在六七千的毛坯高层、以及价位在七八千的精装高层更容易被购房者接受，而价位在万元以内的洋房卖得最快。

整体而言，位于汴西新区的大品牌楼盘更容易被购房者认可，购房者更看重性价比而非价格，因此成交价低至五千的两个项目5月份成交量并不高。

销量NO.1

运粮湖组团

范围：十三大街以西

楼盘（两城两府）：恒大文化旅游城、恒大未来城、北大资源?紫境府、北大资源?未名府

点评：运粮湖组团之所以能火起来，销量一直稳居榜首，这要归功于恒大、北大资源两大房企产品好、货量足、政策给力、性价比足够高！尤其是恒大，高折扣+高佣金换来经纪人疯狂带客，卖的能不好吗？

销量NO.2

汴西湖组团

范围：四大街以东、集英街以西

楼盘（新盘频现）：富力湾、枫华?西湖半岛、绿城?桃李春风、海马公馆、中南?林樾（尾盘）、晖达?新世界、西湖印象、禹洲?嘉誉府、亚新?郑开橄榄城（6期）、新龙?御都国际、大宏?喜来登行政公寓、西湖天胤（新盘）、西湖华府（新盘）、锦誉学府（新盘）、奥园??樾府（新盘）、星联?揽月湾（新盘）、星联?岚溪府（新盘）、枫华之家（新盘）

点评：汴西湖组团作为汴西新区发展最快、配套最全的区域，这里有新区最美的湖景（开封西湖）、最火的商圈（万达广场+居然之家）、最好的一站式教育（实验幼儿园+二师附小+金明中学+开封高中），是开封人置业新区首选地段。正因为是成熟区域，汴西湖组团房价远高于运粮湖组团，即便是低价走量的中南和禹洲，其高层成交价也与北大资源洋房成交价持平。

销量NO.3

金明大道沿线

范围：金明大道沿线，集英街以东、夷山大街以西

楼盘：枫华?西湖湾、枫华?金明府、澜溪美景（新盘）、中南?樾府、晖达?温莎尚郡（清盘）、新惠华府、蓝光?雍锦汇、博望天城

点评：金明大道是衔接开封新老城区的主干道，尤其是金明大道中段，较汴西湖组团配套更加成熟，衣食住行更为便利。5月份销量最好的楼盘分别是樾府和温莎，两盘都是划片集英小学的学区房，优势突出性价比高，其中温莎已经清盘，樾府洋房在售。

销量NO.4

中意湖组团

范围：九大街以东、四大街以西、郑开大道以北、东京大道以南

楼盘（名企扎堆）：恒大帝景（尾盘）、建业碧桂园?天玺、美的?国宾府、弘阳?燕澜府、雅居乐金茂?悦棠、绿城?紫薇公馆、融创开封?宸院

点评：中意湖组团在开封市城市总体规划中位于汴西新区的中心地带，是未来的汴西新中心，其区域价值可见一斑。虽说中意湖组团还在成长初期，但被众多品牌房企看中的区域发展潜力能差吗？但好地段+大品牌也造就了高房价，该区域高层成交价比中南、禹洲成交价高出了许多。

销量NO.5

复兴大道沿线