2019年上海房地产买房限贷限购最新政策

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上海房产新政：遏制房价快速上涨态势。楼市调控盛宴，上海姗姗来迟，昨晚终于发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》。和外地不同的是，因为在今年3月份时已经出台过“沪九条”，在限购限贷等角度提出了措施，所以上海这次楼市新政并没有再突出限购或限贷，而是将市场监管作为强化的目标。

本次上海的《意见》包括六条内容，其中第一条为进一步加大商品住房用地供应力度。商品住房用地供应同比有较大幅度的增加。根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

第二条为进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。

这两条从土地角度入手，一是加大住宅用地供应，二是加大对土拍资金的监管。可以说在源头上，对住宅用地供应“开源”、对土拍资金“节流”，目标是遏制此前地王频出。

第三条为进一步加强新建商品住房预销售管理。自10月8日起，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核(包括预售许可和现房销售备案)，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。

第四条为严厉查处房地产市场违法违规行为。持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

2017上海房产新政解读

沪上土地“夹层融资”全面叫停

10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地“招拍挂”活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并且3年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。银监局、央行上海总部也分别于当月的12日、19日召集沪上银行开会，强调防范违规资金进入土地市场。

银监会对于地产融资的态度一向谨慎。早在2008年，银监会就发布了《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发[2008]265号)，《通知》规定，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。 2010年，银监会发布《中国银监会办公厅关于加强房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号)，再次强调信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

事实上，银行通过信托等资管平台发放的参与土地市场的“夹层融资”早在房地产调控时就已偃旗息鼓，可是，在股市配资叫停、“资产荒”愈演愈烈的情况下又卷土重来。

此前，房地产企业拍地的资金主要有两类来源：一类是来自于集团公司直接划拨的资金，集团公司可以通过发债、定增等获得资金;另一类是借银行理财等资金“夹层融资”加杠杆来获得。地王频现，其背后的资金大部分是央企和激进的民营房企通过“夹层融资”的手段募集而来。

地产“夹层融资”的典型模式

夹层融资是一种资本混合形式，是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。它处于公司资本结构的中层，一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度来说，其低于债权，对于优先债权人而言，可以体现出股优先权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在房地产领域，由于传统优先债及次级债都属于抵押贷款，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。

“夹层融资”的典型模式一般为：银行A的表外理财资金通过券商B的定向资管计划，和一些机构投资者一同投向单一信托计划C。该单一信托计划C的借款主体是房地产企业D的项目公司E。项目公司E股东再将该借款给到房地产企业D，由房地产企业D负责还本付息。在风险防控上，房地产企业D及相关投顾公司为项目公司提供连带责任保证担保，项目公司E为信托计划C提供股权质押，房地产企业D则为信托计划C提供土地质押。

“地产夹层融资”的典型模式：

新政或有助管控房价

银行理财资金通过“夹层融资”进入土地市场是推高地价的一个重要源头。

对于银行而言，由于设定了一定的门槛，大的股份制银行“夹层融资”给房地产企业的利率在5.5%至8%之间。由于理财资金的成本在3%至4%之间，因此，这对银行来说是较划算的生意。

同时，在杠杆比例方面，在土地拍卖环节，假设房企有10亿元自有资金，最多可以向银行以3倍杠杆借到30亿元，用合计40亿元资金去买土地，再将这40亿元土地抵押，进而再放大3倍杠杆，也就是最终用120亿元进行土地开发。

事实上，银行之所以参与房地产企业土地交易环节，是为了接下来继续做房地产开发贷款。对于自有资金来源，银行的要求是这部分资金不应该来源于公开市场筹集的资金。

银行参与拍地资金的退出一般是在1到3年后，房地产开始期房销售回款之时。在拍地后，银行资金会以房地产开发贷的形式继续进入房地产开发中，直至最后以居民按揭贷款的方式继续承接房价。

在银监局的意见下发后，据了解，目前银行对于房地产企业土地市场的‘夹层融资’已经全面叫停。此前谈好的该类项目也叫停了。新政出台后，小规模房企可能会因无法交纳足额土地出让金而退出土地竞买市场。

上海银监局的相关政策从土地拍卖源头进行管控，有利于引导开发商和二手房买卖家的预期。政府的管控目标不是房价高低，而是金融稳定，防止恶性泡沫。该政策直击“靶心”，比简单的限购、限贷更加科学。这一思路同样值得其他一线城市推广。

当然，在风险提高、银行理财资金无法抵达的情况下，将有风险偏好更高的私募基金及民间配资进入房地产土地拍卖市场。