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六盘水市加强物业管理工作的指导意见

为进一步贯彻落实《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》，规范我市物业管理工作，维护居民的合法权益，营造和谐安定的社会氛围。结合实际，制定本意见。

一、指导思想和总体要求

（一）指导思想。按照“重心下移、权责统一、属地管理”的原则，通过推进物业管理工作重心下移，逐步建立科学的物业管理体制、完善的物业管理体系、高效的执法工作运行机制，全面提升我市物业管理水平。

（二）总体要求。坚持以物业主管部门为行业指导，属地乡（镇、街道、社区服务中心）进行管理的总体要求，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务，建立“市、县、乡（镇、街道、社区服务中心）”三级物业管理体系，提高我市物业服务行业的经营、管理、服务水平，确保物业管理工作有序进行，实现“条块结合、重心下移、以块为主、责权利相统一”的精细化管理目标，推动我市物业服务行业健康快速发展。

二、明确职责，完善物业管理体系

（一）市有关部门职责。住房和城乡建设部门职责：贯彻执行国家和省有关物业管理的法律、法规，开展物业管理活动监督管理，拟订物业服务与管理规章制度，推进物业服务行业发展；协调指导住宅专项维修资金管理及使用工作。

规划部门职责：在审查批准建设项目规划设计方案时，按照相关规定明确物业服务用房的位置和面积；确保物业服务用房不设于无自然采光通风的地下室，各项设施的规划、建筑设计应当符合国家规范，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，严格把好建设项目公共服务设施规划关，建设项目建设期间及竣工核实阶段，督促建设单位按照批准的规划设计建成停车场（库）、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施；负责督促、指导各县（特区、区）、钟山经济开发区开展违法建设查处工作。

公安（交警、消防）部门职责：指导、督促物业服务企业和业主委员会加强停车场（库）、流动人口、消防、养犬等服务管理；对物业服务区域内堆放易燃易爆物品、停放载有危险品车辆等危害公共安全的行为依法采取强制措施，消除安全隐患；定期对物业服务区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法查处物业服务区域内破坏消防设施以及占用、堵塞、封闭消防通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散等违法违规行为。

发展改革部门职责：加强并指导对物业服务活动中的收费和检查，依法查处违反相关规定乱收费的行为，协调处理因物业服务收费引发的矛盾纠纷。

工商部门职责：对利用住宅性质房屋从事经营活动的按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”的原则，严厉查处住宅区内无照经营、非法经营的行为。

质监部门职责：加强对电梯等特种设备的使用、检验及对电梯维保单位的监管，督促电梯维保单位履行维保职责，指导物业服务企业、业主委员会做好电梯等特种设备维护管理工作，完善相关制度，提供相应的政策、技术信息服务。

环境保护部门职责：严格对建设项目依法进行环境影响评价审批和环境保护设施竣工验收；依法查处噪声、油烟、废气污染等违反环保法律法规的行为。

供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位职责：负责分户计量装置或入户端口以外设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用；制定设施设备移交专业经营单位的实施方案并组织实施。

（二）各县、特区、区及钟山经济开发区职责。贯彻执行国家、省有关物业管理的法律、法规；负责从事物业管理活动的企业资质、从业人员资格，监督选聘前期物业服务机构的管理工作，组织推广示范项目；监督建设单位前期物业服务企业的选聘、物业服务用房的配置及资料的移交；监管本辖区内物业服务管理活动；从事住宅专项维修资金使用管理；把好业主委员会备案关。

（三）各属地乡（镇、街道、社区服务中心）职责。负责会同辖区住房和城乡建设部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，定期组织辖区内居委会、物业服务企业、业主委员会召开联席会议，对物业服务工作提出合理化建议，参与对物业服务企业的考评，依法调解物业服务纠纷，协调物业服务管理与社区建设的关系；研究、制定辖区内老旧住宅区的管理模式并组织村（居）委会实施。

三、加强监管，规范物业管理行为

市住房城乡建设局对全市物业管理工作进行指导，各县（特区、区）及钟山经济开发区加强各自辖区范围内物业管理活动的监管，采取有效措施规范物业管理行为。

（一）建立物业服务市场监管体系，规范物业项目承接验收行为，对3万平方米以上的物业项目应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，县级以上物业主管部门对物业项目的选聘物业服务企业行为进行监督，维护业主和物业使用人的合法权益。

（二）加强物业服务企业资质的期限管理，未按要求向主管部门申请资质延续的，依法处理。

（三）加强物业服务企业动态管理，定期对物业服务企业的经营服务行为开展监督检查。

（四）充分发挥行业协会、各类职业技能培训机构的作用，加大培训力度，以满足现代物业服务业发展对专业人才的需求。

（五）规范物业服务用房配置。对物业服务用房按照《贵州省物业管理条例》的规定由建设单位无偿配置的，由房产登记机构负责在房屋登记簿中予以记载。

（六）规范业主大会筹备组及业主委员会的组建。进一步完善乡（镇、街道、社区服务中心）、村（居）委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的工作机制。

（七）规范物业交接工作。乡（镇、街道、社区服务中心）要按照物业管理相关规定指导物业交接工作依法进行移交。对建设单位不按规定移交的，由有关部门依法处理；对前期物业服务企业不向业主委员会移交、新老业主委员会之间不移交、业主委员会成员资格终止后不向业主委员会履行交接手续的问题，乡（镇、街道、社区服务中心）、村（居）委会应积极协调解决，经协调仍拒不移交的，指导通过法律途径维护自身权益。

（八）行业主管部门指导物业服务企业按照物业服务合同实施物业服务，严格执行物业服务行业规范、服务标准，按合同约定收取物业服务费用，提供多层次多方位的优质服务，努力提升业主满意度，自觉接受有关部门、社区及业主委员会（业主）的监督，积极配合相关部门、专业经营单位开展的相关工作，协助社区做好服务区域内要求配合的相关工作。

四、加强行业自律，引导物业服务企业依法经营

各县（特区、区）及钟山经济开发区住房和城乡建设部门、乡（镇、街道、社区服务中心）要加大对业主依法设立业主大会和选举业主委员会的指导，让业主对物业服务管理事务进行共同决策；市有关部门要指导市物业管理协会充分发挥桥梁纽带、行业自律作用，建立完善企业信誉档案，开展企业信用评比，配合行业管理部门开展示范项目评比、从业人员培训，推动我市物业服务工作健康、有序发展。

五、强化措施，推进物业管理工作持续健康发展

（一）加强队伍建设。为保障物业管理工作有序运转，各乡（镇、街道、社区服务中心）、村（居）委会要配备专职（兼职）人员，成立相应的工作机构，负责乡（镇、街道、社区服务中心）、居委会有关物业管理工作，确保物业管理工作有序、有效开展。

（二）建立健全制度。

1．建立联席会议制度。由乡（镇、街道、社区服务中心）、公安派出所、村（居）委会、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和物业管理等部门组成物业管理联席会议，主要协调处理物业服务企业、业主委员会不依法履行职责的问题，物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理与乡（镇、街道、社区服务中心）管理的衔接和配合工作；其他需要协调的物业管理事项。

2．建立物业企业与物业主管部门的信息传递机制，加强物业企业与物业主管部门沟通、协调和联系。

3．建立物业纠纷调处机制，加强物业纠纷的预防和调处，促进人民调解、行政调解、司法调解相互衔接。

（三）加强舆论宣传。开展以贯彻《贵州省物业管理条例》为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、乡（镇、街道、社区服务中心）居委会要与物业服务企业通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育工作，进一步深化群众对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全市物业工作健康发展。

（四）做好督导检查。由市级物业主管部门牵头，建立规范完善的物业监督管理体系，加强对县（特区、区）及钟山经济开发区物业主管部门、各乡（镇、街道、社区服务中心）等相关部门的工作监督和考核，并把考核情况纳入县（特区、区）及钟山经济开发区年度目标绩效考核体系。