2019年两会房产新政策深度解读

3月5日上午，2017年第十二届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂召开。会议听取和审议政府工作报告，审查和批准国民经济和社会发展计划和计划执行情况的报告以及国家的预算和预算执行情况的报告，审议人大代表提出的议案。

*总理在政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

*指出，房地产去库存取得积极成效。支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。

*提出，扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，今年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。推进建筑业改革发展，提高设计水平和工程质量。统筹城市地上地下建设，再开工建设城市地下综合管廊2000公里以上，启动消除城区重点易涝区段三年行动，推进海绵城市建设，使城市既有“面子”、更有“里子”。

一年一度的“两会”，楼市即便不是第一议题，也是最关注的议题之一。7月底中央政治局会议确定“抑制资产泡沫”这个宏观调控的新主题后，管理层对楼市的指示未停过、调控未停过。从中央指示和住建部部署、热点城市持续不断调控，特别是“两会”上*总理关于分类调控、发展公租、货币化安置的指示，我们可以窥视一下，“两会”及会后，我国楼市政策会出现哪些变化。

一是调控“两分法”的思路越来越清晰。拿影响楼市最大因素金融来说，银监会*郭树清履职“首秀”时指出，房贷要适应不同城市而差别化。热点城市继续调控，新“冒头”的要摁住，如近期环京、环上海周边小城市、县城等纷纷限购。对其他城市，对刚需，该支持的还要大力支持。银监会关于“杠杆率”并不高，房地产对经济成长、财税和银行资产意义重大的论调也佐证这一点。

二是热点城市调控进一步严格。近期，环北京、环上海和杭州强化限购，说明了三个问题，一是投资资金在涌入热点城市周边不限购区域;二是热点城市房价上涨动力犹存，尽管新房价格被控制住了，但1月份70个城市中有51个城市的二手房价格上涨，比上月增加5个，一线城市连续2个月涨幅扩大;三是业内和机构对后市走势判断出现分化，认为房价将上涨的不在少数。

三是热点楼市调控更强调“精细化”。上海嘉定某楼盘“被疯抢”，一线城市预售申请积极性低，说明单纯的预售管制，其效果在弱化。但凡能够获得预售申请的新盘，相对周边在售楼盘或二手住房来说，其价格较低，价值低估必然被“疯抢”，或“借指标”横行。有的开发商认为，需求实实在在，与其低价出售，不如不去申请预售。甚至，有开发商将整栋楼盘自持，转入二手房市场销售。

因此，预售管制人为降低了供应，加剧了供求紧张预期，也难以管住更代表当前走势的二手房市场。杭州启动第三套房限购、卫星城限购的同时，取消了预售价格管制、放行了高价盘网签。笔者认为，这是个好方法，既挡住过度投资投机需求，又能保护合理需求，也遵从价格和供需规律，从而能引导市场预期。另外，要打击的短炒需求，可以在交易环节有针对性地增加税负。

四是，除继续完善调控以外，对楼市长效机制建设和基础性制度建立来说，要改变一直停留在顶层设计的状态，走向“落地”，这是今年的重点工作。近期，*对“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，意味着长短结合，加快“落地”。住建部新闻发布会上，大篇幅阐述租售并举和去库存新思路。“两会”上，总理特别强调公租和货币化安置，这也折射出一些信号。

市场秩序不规范和公共服务“短板”是租售并举两大痛点。住建部将规范市场秩序作为今年工作重点，并详细列举了违规行为类别、整治措施、工作重点。壮大政府主导的公租房是规模化租赁的生力军，也是市场秩序的“稳定器”，也符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状，助推新市民“扎根”城市，夯实城镇化基础，属于住房供给侧改革的重大举措，这是今年楼市政策的第五个热点。

城镇化是去库存根本途径，也是三四线楼市良性发展的唯一路径。提高三四线城市基础设施水平，增强与大城市之间基础设施互联互通，促进公共服务均等化，这是具体路径。因此，借助轨道交通建设、都市圈内三四线城市增加土地供应，棚改货币化，疏导大城市需求到周边小城市，这是今年去库存的路径创新。今年，热点楼市回调已成定局，三四线楼市能否稳定，成为全国楼市能否稳定，发挥楼市稳投资、稳消费的关键。因此，2017年大力扶持三四线楼市，特别是都市圈内的三四线城市，在疏导需求的同时，让热点楼市释放泡沫，也是今年楼市的第六个政策热点。