2019年全国两会关于房地产房价,两会关于房地产房价热点解读(四)

打下了伏笔，即降低债务负担、缓解惜贷情绪、增加信贷投入。

本次降息并非奔着楼市去，但与楼市关系密切。2013年之前，通过抵押物价格上升和预期的财富效应，房地产价格的上涨是驱动信贷投放的主要因素，也是实体经济(房地产上下游)债务加杠杆、扩张产能的间接驱动因素。但是，2013年以后，出于调结构和防风险的考虑，国家开始去杠杆、去产能、控债务，收紧流动性供给是主要手段，M2增幅一下子下降近10个百分点。再加上开始，房地产供求格局开始转向，城镇家庭拥有住房达到1套/户，房地产待售库存攀升，房地产驱动信贷投放的机制开始逆转。

也就是说，2013年以后的楼市调控下半场，整个情形完全反过来了，房地产市场下调和流动性收紧，对信贷投放、实体经济债务扩张、产能扩张产生了较大的压力。但此时，实体经济和地方政府在上半场累积的债务水平已经达到了非常高的水平，对企业运营甚至是债务的偿还来说，负债端“断奶”的冲击太大了。因此，需要确保房地产不会出现快速下滑，避免对银行资产质量和贷款意愿形成冲击，出现坏账与银行信贷紧缩的循环，恶化退缩和经济下滑。

因此，以来的楼市政策，无论是去除行政干预(退出限购)，还是放松二套房贷杠杆和降低购房成本(如降息和公积金新政)等，都意在保持房地产供需能在2013年的历史最高位(如开发投资9万亿元、销售达到13亿平方米)上徘徊或缓慢下滑，而非快速下滑。但是，由于银行惜贷，再加上活期存款理财化、对公存款同业化，银行资金来源成本大幅度攀升，不仅银行彻底抛弃了非资质和二、三线城市房地产开发企业贷款，而且个人住房抵押贷款利率也一再攀升。

这就是为什么，即便9月底央行重磅推出“房贷新政”，货币政策趋于宽松，但房贷利率依旧居高不下。目前，首套房贷利率在基准利率的0.95倍左右，二套房贷利率在基准利率的1.1倍左右，与去年四季度末差别不大，这是楼市继续疲软的主要原因。

楼市“暖冬”或将无法顺延至今年“小阳春”，尽管有房企降价动力减弱、股市分流购房资金，甚至是春节等影响，但更多的却是，基于投鼠忌器的考虑(怕继续宽松再次刺激资本市场“疯牛”)，以来，央行货币政策放弃了四季度以来的激进风格而选择“沉默”；另外，房贷成本居高不下，制约了刚性需求和改善性需求入市。

目前，楼市供求格局、市场预期已经完全不同于过去，重点城市可售住房总量同比增长30%以